第32回汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議(PPC)シンガポール大会に参加致しました
2025年9月29日～10月2日にシンガポールで開催された「第32回汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議(PPC)シンガポール大会」に当社から鑑定士8名が参加致しました。PPCは2年に1回参加国(オーストラリア、カナダ、インドネシア、韓国、日本、マレーシア、メキシコ、ニュージーランド、シンガポール、台湾、米国)のいずれかの不動産鑑定団体が主催者となって開催されます。各国不動産市場の情報共有や研究成果の発表、ネットワーキングが行われ、グローバル化の波から免れ得ない不動産鑑定業界にとっても貴重な機会となっています。今回のテーマは「Valuation and Sustainability: Embracing The Challenges(評価と持続可能性：課題への挑戦)」で、ESGをはじめとして鑑定評価を取り巻く諸問題について意見交換がなされました。当社からは国際部の杉本が「団地とタワマン」をテーマに持続的な共同住宅の在り方について発表をいたしました。本稿では、当社から参加したメンバー各々のコメントを紹介させていただきたいと思います。
私はコロナ禍の中、リモートで実施されたマレーシア大会以来2回目の参加となりました。リモート大会でも講演の内容などは再現されておりましたが、やはりPPCの醍醐味は現地でのネットワーキングです。当社でも過去実施された本会議をきっかけとする案件の依頼やコミュニティが脈々と引き継がれています。海外から日本の不動産へ、日本から海外の不動産へ、不動産投資を中心とした評価の必要性は確実に多様化しています。私も一鑑定士としてその流れに取り残されないよう本大会を機に、気持ちを新たに日々の業務に取り組んでいきたいと思います。(長谷川(晃))
今回初めてPPCに参加し、シンガポールへ行ってまいりました。普段は証券化案件や国内案件を中心に評価しておりますが、各国に日本と同じく鑑定士が存在し、評価制度の違いはあれど、同じ不動産鑑定の専門家として研究内容を拝聴できたのは大変貴重な機会でしたし、とても刺激的でもありました。普段の業務においても、海外投資家が関係者という例は年々増えているように感じますし、鑑定評価の国際化が広まる中で、英語はもちろん、各国の動向等視野を広く持っていく必要があると改めて認識することができた大会でした。（瀧浪）
今回のPPCでは、AIやドローンを活用した鑑定評価の可能性や各国における制度的課題について知見を深めることができました。特に「持続可能性」が主要テーマとして議論され、最終日のテクニカルツアーではCity Developments Limitedによるプレゼンテーションも交えつつ商業施設の実例を視察し、理論と実務の双方からサステナブル開発の重要性を実感しました。また、各国の鑑定士との意見交換を通じて国際的なネットワークを広げ、評価制度や市場環境に関する多様な視点に触れることができた点も大きな収穫でした。今回の参加は今後の業務に活かせる極めて有意義な機会となりました。(山中)
今回のPPC参加自体、私の社会人人生として初めての海外出張でした。所属部署自体も国際部というわけではなく、英語もとりわけ得意とは言えない私が、貴重な機会に参加させて頂けたのは非常に有難い経験でした。グローバルな社会交流の場に身を置いたことがないという経験不足から、英語を使った海外案件やネットワーキングに少々消極的な姿勢を取っていましたが、PPCの参加をきっかけに、鑑定のみならず、ビジネスマンとしての視野が大きく広がった気がします。また、現地で活躍されていた方に共通するのは、非常にアクティブな活動家であり、言葉の節々からパッションを感じられる点でした。私も鑑定士として受動的に業務を遂行するに留まらず、視野を広く外を見て、能動的に活動できる人材になりたいと思いました。(清野)
PPC に初参加し、鑑定評価という業務の国際性を実感する貴重な機会となりました。世界各国から多くの専門家が集まり、評価制度や言語の違いを超えて意見交換が行われ、共通する課題と新たな方向性を学ぶことができました。特に普段の業務では取り入れることの少ないESG認証を取得した場合の賃料に対する上昇効果の検証や、AIを活用しSNSでの評判を不動産の評価に取り入れるなど新たな試みも見られ、私自身の鑑定実務にも大きな示唆を与えるものだったと思います。様々な視点から評価を捉えることの必要性を改めて認識し、得た知見を今後の業務に活かしていきたいと考えています(柴田)
初参加させて頂いたPPCでは、高度経済成長期時代に建てられた団地の再生と、2000年代以降急増するタワーマンションを切り口とし、日本における共同住宅の持続可能性について発表する機会を頂きました。また、20人ほどいた各国のスピーカーの発表には、AIやドローンを使った調査の可能性についてなど様々なテーマが含まれ、大変興味深く拝聴しました。シンガポールの都市開発庁へのツアーでは、同国のマスタープランについて説明を聞く機会があり、中でも地下に通路やインフラを建設する計画は、年々夏の暑さが激しさを増している日本にとっても参考になるものと感じました。PPCの参加者には国籍や男女問わず若い世代も多く見られ、鑑定業界における次世代の勢いを感じられました。休憩時間には、日本の不動産市場について質問される場面もあり、日ごろからアンテナを広く張っておく重要性を再認識しました。今回の貴重な経験を、今後の業務に活かせるよう、自己研鑽を重ねて参りたいと思います。（杉本）
“biodiversity“ 今回のPPCのスピーチの中で特に印象に残ったワードです。シンガポールは都市国家で、広さも東京23区程度で面的な広がりに限界があることから、海面を埋め立て、建物は上へ上へと高くなり、現在も開発が進んでいます。このような開発が進むシンガポールに対比するかのように、今回の主題の一つはESGで、テクニカルツアーも環境配慮型商業施設でした。開発・発展しつつも様々な生物が共存し、生態系を守り自然と共生することが、都市や不動産の価値を高めるということは理解できるものの、それを個別具体的にどう価格と結びつけるのかというのは、まだ明確には確立されていません。環境問題は世界的な問題ですが、環境整備を不動産評価にどう織り込むか、または環境というものそれ自体に価格を付けるのか、これから大きなテーマになっていくのではと感じています。（森脇）
今回は派遣団から少し離れた立ち位置で俯瞰的に参加するつもりでしたが、老若男女、鑑定士が各国から集まるこのイベントには醸成された独特の雰囲気があり、また各国に知人も相当増えていることからか、いつの間にか最後のデクニカルツアーまでどっぷりと浸かってしまいました。当社の若手にもベテランにも、日々の業務との向き合い方や、会社に対しての向き合い方、そして鑑定士個人としての自身への向き合い方に、何かしらのヒントがあったのではないかと思います。長谷川団長、取り纏めお疲れさまでした。(中澤)
ペットの家族化に伴い進む社会の変容
年々少子化が深刻となっておりますが、一方で、ペットの飼育数は増加が続いています。(一社)ペットフード協会の調査によると、日本における2024年のペット（犬・猫）の新規飼育数は80.3万匹で、同年の人間の出生数に比して約2割上回る結果となりました。総数については2024年の15歳未満人口が1,400万人であるのに対して、ペットは1,595万匹と約1割強も多い状況にあります。世帯換算では5世帯に1世帯はペットと暮らしているという結果が出ており、また保険会社の意識調査によると、飼育者の6割超がペットは人間と同等の家族であるという回答でした。このように、ペットの存在は我が国の社会において大きな位置を占めています。
ここ数年で不動産市場でも、ペットと暮らす人をターゲットとした商品が多く企画されるようになりました。近年よく目にするようになったのは「ペット共生型賃貸住宅」です。「ペット共生型賃貸住宅」とはその名の通りペットと共に生活することを前提として建てられた賃貸住宅であり、「賃貸住宅でもペットを飼いたい」というニーズの高まりを受けて開発されました。⼀般的なペット可とされている物件とは違い、ペットとの暮らしに特化した設備が充実しています。例えば壁紙はペットが傷つけてしまった場合でも一部の交換だけで済むようになっていたり、ドアにはペット用の潜り抜け窓がついていたり、玄関の脱走防止フェンスやキャットウォーク、ドッグランまで付帯している物件も見られます。ペットの入居時審査や飼育規定がしっかりしており、基本的にはペットを飼育している人が入居しているので、住民間トラブルが少ない点もメリットです。
10年前には、ペットの存在を重視した賃貸住宅はあまり見られませんでした。このことからも、家族の構成要員にペットが組み込まれつつある状況に合わせて、社会も変容していることがわかります。今後も、あっと驚くようなペット向け商品が開発されるかもしれません。
怪談ゆかりの地で感じる江戸の風趣
「東海道四谷怪談」、「番町皿屋敷」、「牡丹灯籠」は、日本三大怪談と称されており、いずれも東京が舞台です。そのうち牡丹灯籠のみが完全なフィクションであり、東海道四谷怪談と番町皿屋敷については、それぞれ物語にまつわる場所が今でもいくつか現存しております。
東海道四谷怪談の「お岩さん」は、誰もが知る幽霊なのではないでしょうか。その因縁の地については、題名からつい四ツ谷駅周辺を思い浮かべてしまいますが、なんと、四谷怪談の四谷とはかつて存在した雑司ヶ谷四谷町(現：豊島区雑司が谷）を指しており、新宿区の四谷ではないそうです。とはいえ新宿区の四谷も四谷怪談と無縁ではなく、物語のモデルとなった田宮伊右衛門さんとお岩さんは、実際には新宿区四谷にある現「於岩稲荷田宮神社」の地で仲睦まじく暮らしていたそうです。一方、「一枚たりな～い」という台詞でお馴染みの番町皿屋敷の舞台は、その名の通り千代田区番町です。五番町に在った青山播磨守主膳の屋敷に奉公していた「お菊さん」が、冤罪を掛けられて非業の死を遂げるというストーリーであり、千代田区九段南四丁目と五番町の境にある坂は、お菊さんが髪をふり乱し、帯をひきずりながら通過したという伝説に基づいて、「帯坂」と名付けられたと言われております。
平和な時代が続き、大衆が「怖さ」を楽しむことが一般的となった江戸時代に、怪談は娯楽の一つとして流行したそうです。上記の他にも、「置いてけ堀」で有名な「本所七不思議」や、小泉八雲の作品「貉(むじな)」に出てくる赤坂の紀伊国坂等、江戸の怪談は当時の地形や街並みに基づいて語られています。当社は9月に東京本社を移転するのですが、新住所は奇しくも新宿区四谷及び千代田区五番町にほど近い麹町です。数々の名作怪談が誕生した江戸の情景に思いを馳せつつ、歴史深い街を少しずつ探索してみたいと思います。(祐紀)
【リサーチ】クーデター以後のミャンマー不動産市況：その最新事情 2025年6月
2011 年以降、民主化と経済自由化が進み経済成長を続けていたミャンマーは、「アジア最後のフロンティア」と言われ、日本を始めとする諸外国から大きな注目を浴びていましたが、2021 年2 月の国軍による政権掌握後、社会経済は不安定な状況が続き、外国からの投資も停滞しています。
このような状況下でも、当社では東京本社国際部所属のミャンマー人リサーチャーと、現地の不動産専門家、精通者等と協働して、リモートで現地調査や不動産評価を行う体制を構築し、業務を行っております。既進出の日系企業の撤退に伴う不動産調査や、減損会計目的の評価など、ネガティブファクターを如何に評価に織り込むかが勘所となる業務が多いですが、一方で、海外移住したミャンマーの中産階級等による不動産購入意欲は旺盛で、ヤンゴンでは政変後も不動産価格が上昇傾向にあるという事実は、将来の新たな経済開放局面を見据える上で、見逃せない点となってきています。
当社国際部 杉本理恵鑑定士による報告です。
図書館の存在意義
書店の減少が深刻な問題となっておりますが、その一方で、公共図書館の数は増えています。直近2024年のデータにおいては、前年比9館増加の3,319館となりました。利用者数(登録者数)も伸びており、設置自治体人口における利用者数の割合は、2000年の時点で16.7%だったものが、2022年では22.5%と、2割強まで増加しています。「活字離れ」が進んでいると言われている昨今、何故図書館は減少しないのでしょうか。
図書館の定義は「人間の知的生産物である記録された知識や情報を収集・組織・保存し、人々の要求に応じて提供することを目的とする社会的機関」とされています。そして、多くの図書館には、図書館の自由に関する宣言として、「図書館は、基本的人権のひとつとして知る自由をもつ国民に、資料と施設提供することを、もっとも重要な任務とする」という文言が掲げられています。図書館と言えば、本を貸し出す静かな空間程度の安易な認識でありましたが、その本質的な役割は、「知る権利」の保障であると言えそうです。
知的インフラである図書館を維持するために、様々な工夫がなされています。昨今はより一層の集客を目指し、多面的な機能を有する複合型の図書館が多く、役所や公民館、コミュニティセンター等の公的施設のほか、飲食店や美術館、オフィス等が併設されている施設もあります。立地についても、駅直結や百貨店の中に入居する等、より一層立ち寄りやすい場所が選定される傾向が見られます。また、建物のスタイリッシュさから観光地化している図書館も少なくありません。運営方法についても当然進化しており、オンラインでの貸出予約はもちろんのこと、地域によっては自宅まで本を宅配してくれるそうです。
「知る権利」を守ってくれている公共図書館、持続可能な施設であって欲しいです。(祐紀)
スパリゾートハワイアンズの思い出
福島県いわき市に存する大規模温泉リゾート施設「スパリゾートハワイアンズ」の運営会社・常磐興産が、米投資ファンドの傘下に入ることになりました。地域経済を牽引する象徴的な施設への外資参入を受け、地元では、驚き、不安、期待の声が交錯しているそうです。
常磐興産は、渋沢栄一らが設立した磐城炭礦に端を発します。いわき市常磐地区はかつて石炭の町でしたが、エネルギーの主流が石油へシフトしたことにより石炭産業が斜陽となり、企業の存続と地域経済再生の為に新業種への参入が検討された際、「坑内から湧出する温泉の地熱と豊富な湯量を利用すれば、東北の地でも一年中温暖な空間が創出できる」として、スパリゾートハワイアンズの前身である常磐ハワイアンセンターが誕生したそうです。人気のショーを演じるフラガールは映画化され、東日本大震災後は復興のシンボルとして多くの人を勇気づけました。しかし、１９６６年の開業から半世紀以上が経過し、施設の老朽化が相当に進んでいます。新型コロナウイルス禍中の経営悪化もあり、十分な設備投資が行える状態にないことから、今回、不動産事業に強みがある外資系ファンドの買収提案を受け入れたそうです。
スパリゾートハワイアンズに限らず、近年、外資による象徴的なリゾート施設の買収が相次いでいます。宮崎県のシーガイア、北海道の星野リゾートトマム、長崎県のハウステンボス等、いずれも施設の老朽化・設備投資の困難等を背景に、外資系企業の傘下となっています。大型リゾート施設を末永く維持する為には、やはり、老朽化への適切な対応が喫緊の課題です。
母の実家が福島県なので、幼い頃は、毎年夏休みになるとハワイアンズに連れて行ってもらうのがとても楽しみでした。ガラス越しに魚が泳いでいる温泉や、大型の流れるプール等、子供心には別世界でした。思い出が沢山詰まった施設、後世まで残って欲しいです。(祐紀)
MIPIMアジアサミットに参加致しました
2024年12月3日、4日に香港で開催されたMIPIMアジアサミットに、当社代表の小室と、中澤、山中の3名で参加して参りました。今回のMIPIMには、アジアを拠点とした有名企業やグローバルファームのCEO、ディレクター等を始め、各国の優秀な不動産プレイヤーが参加しており、トップマネジメントの立場から見た不動産市況の知見を深め、また各国のプレイヤーとの情報交換の機会を設けることができました。
MIPIMのメイン会場では、登壇者によるディスカッションと、参加者間のネットワーキングが交互に行われました。2日に及ぶセッションの中では、デジタル化、脱炭素の潮流、一帯一路構想、低空経済等、不動産業界の最新トレンドを捉えたディスカッションに加え、投資先として優良なアセットタイプ、国、資金調達の方法まで幅広い議論が展開されました。登壇者の一人が紹介していた、カーボンニュートラルを実現するための建築技術や、エネルギー効率の高いスマートビルディングの事例は、現実的かつ先進的な取り組みとして非常に興味深いものでした。また、デジタル化に関しては、不動産取引におけるブロックチェーン技術の活用や、AIを活用した土地や建物の評価プロセスの効率化が今後のスタンダードになる可能性について議論されており、そのインパクトの大きさに驚かされました。さらに「日本」については、魅力的な市場として取り上げられる場面が何度かあり、低金利環境、正のイールドギャップ、安定的な経済等のキーワードが多く語られていました。一方、ネットワーキングの場面では、新たな鑑定評価の可能性も感じました。とある投資家との会話では、よりスピーディーな投資リターンを目論んだ「オペレーター」への投資が話題に上がり、例えばホテルを「不動産」としてではなく、「経営プラットフォーム」として評価する需要が今後期待され、これに不動産鑑定士がいかに対応し得るかが試されていると実感しました。また、昨今活況なAI需要に伴い「データセンター」の評価について聞かれる場面が多々あり、まだ歴史の浅いこのセクターについて、鑑定業界内でもナレッジの集約と評価手法の確立が必要であると感じました。
小売業を中心に香港経済の状況は厳しく、特に外国人や香港市民の流出による実需の低下が顕著です。また、中国本土の不動産市場の不況も影響し、基幹産業である不動産開発は深刻な低迷に直面しています。その一方で、香港のプロフェッショナル・ハブとしての役割は依然として堅調であり、国際的な投資機会の拡大に寄与できる鑑定士の需要は、日本をはじめとする世界各国で重要性を増していると実感した香港出張でした。(山中)
第34回 VPC アジア太平洋地域会議 (インドネシア、バリ島)へ参加致しました
2024年10月17、18日に、インドネシア・バリで開催されたVPCアジア太平洋地域会議にオブザーバーとして招待いただきました。
当社の国内外での取り組みを紹介し、グローバルなビジョンについて発表する貴重な機会をいただきました。
また、参加者との交流や意見交換を通じて、グローバル、ローカルな諸問題に対しての各地域の著名な鑑定士による深い洞察を得る素晴らしい経験となりました。
今後も、日本発の不動産評価サービスを提供しながら、現地の専門家との協力関係をさらに深めてまいります。
(ティンガー)
当社のカンボジア現地法人であるJapan Valuers (Cambodia) Co., Ltd.において、2024年上期のホテルマーケット調査を実施いたしました
当社のカンボジア現地法人であるJapan Valuers (Cambodia) Co., Ltd.において、2024年上期のホテルマーケット調査を実施いたしました。首都プノンペン、シェムリアップ、シアヌークビルの3都市において、合計で300棟近いホテルを対象とした客室稼働率調査、ADR調査を行っています。今回は特別に、当レポートの全文を無料にて公開・ご提供させて頂きますので、是非ご一読ください。
全体として、カンボジアのホテル市場は、国際的なホテルブランドからの関心が高まり、質の高い宿泊施設への需要が高まっていることから、継続的な成長が見込まれています。また、カンボジアが観光産業の発展とインフラ整備を続けていることから、ホテル市場は今後さらに投資を呼び込み、さらなる拡大・発展の機会を提供するものと考えられます。
一方で、本調査結果を見ると、客室平均稼働率は首都プノンペンでも未だ30%台、シェムリアップで20%を下回る水準であるなど、往時の賑わいとはほど遠い状況にあり、ホテルオーナー、オペレーターともに相当厳しい状況にあります。それにもかかわらず、ホテル物件のファイアセールがあまり聞こえてこないのは、築浅の物件や立地に優れた物件では、投資適格性が認められるにも関わらず、市場が十分に機能しておらず、興味を示す投資家や金融機関とのマッチングの機会が少ないこと、将来キャッシュフローの改善が見込まれるにもかかわらず、それを表現する収益評価の専門家が投資市場に根付いていないこと、等が理由として挙げられます。
本レポートにおいて調査対象としたホテルサンプル群の詳細なデータ、コンプセット等のご提供に興味がございましたら、有料とはなりますがご提供が可能です。また、カンボジアにおける具体的なホテル購入のご相談やご紹介、査定、デューデリジェンス、価格評価のご依頼がございましたら、現地法人と協働の上、お客様のニーズに最も寄り添えるかたちでご提案させて頂きますので、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。
Cambodia_Hotel Market Report H1_2024
花火大会をやめないで
手のひらくらいのサイズですが、自宅の窓から、市が開催する花火大会の花火が観えます。そのことに気づいた時はとても嬉しく、以来、開催日が決定するのを毎年心待ちにしています。しかし、夏の風物詩である花火大会ですが、年々全国的に、中止または規模の縮小が相次いでいるようです。2020年～2022年はコロナ禍によりその多くが中止となったことは記憶に新しいですが、新型コロナウイルスが5類に移行して一年以上が経った今年も、中止のまま再開されない花火大会が多く、行楽情報サイトによると、2024年は全国22会場で中止が決まっているそうです。花火大会は、地域を活性化させる貴重な行事です。多くの地域住民が楽しみにしているイベントの消失は、地域の魅力低下へと繋がりかねません。
花火大会が減少している一番の理由は、なんといっても資金不足によるものです。自治体の財政難による補助金の減額や、協賛企業の減少により予算が減る一方で、物価高による材料費の増大や、人手不足による警備費の高騰により、開催費用は増加の一途を辿っています。財源の確保として有料席が考えられますが、有料席を増やしすぎると、無料で見られる場所が減ってしまいます。花火大会は主に地域住民のために開催されており、財源に含まれる自治体の予算は、税金によるものです。故に、むやみに有料席を増やすことが必ずしも解決策とはなりません。花火大会存続の為には、新たな財源の捻出が喫緊の課題ですが、近年は、クラウドファンディングやふるさと納税の仕組みを利用して、開催費用の確保を試みる自治体も多く、結果、資金調達に成功している例が多々見られます。毎年開催される花火大会が、当たり前ではなく、運営サイドの様々な苦労の賜物だと思うと、頭が下がります。(祐紀)