3Dプリンターの家
建築費の高騰や人手不足等を背景に、住宅の価格は上昇し続けています。東日本不動産流通機構によると、首都圏における新築戸建て住宅の平均価格は、2020年には約3,500万円でしたが、2022年には約4,200万円と、僅か2年間で20%近く上昇しました。今のところ、住宅価格を押し下げる要因も見当たらないので、暫くは高止まり状態が続く見通しのようです。そんな中、3Dプリンターで作った家ならば、50㎡の新築戸建て住宅が550万円で買えるというお値打ち情報を耳にしました。しかも、工期は約44時間だというので驚きです。
そもそも3Dプリンターで家が建てられるということ自体が衝撃的だったのですが、海外では住宅や橋梁の建築実績が多くあり、日本でも建築用3Dプリンターメーカーや建設会社による研究が行われているようです。3Dプリンターのメリットは、従来の工法に比べて工期を大幅に短縮できるということです。また、主な材料はバイオセメントやコンクリートなので、建築費が木材市場に左右されません。更に、作業の殆どは自動なので人件費が大幅に抑えられ、3Dプリンターを現場に運んでその場でパーツを作るので、運搬費についてもコストダウンすることができます。また、3Dプリンターは曲線など形状が複雑な住宅の建設を得意としており、デザイン性の高い建築物を造ることができる点もメリットだと言えます。このように、様々な利点がある3Dプリンター住宅ですが、残念ながら現行の建築基準法が3Dプリンターでの施工を想定しておらず、建築確認をクリアするのが容易でないようです。よって、住宅市場への参入には時間がかかるかもしれませんが、過去には24時間未満で住宅が竣工した事例もあるそうなので、災害時等に用いる仮設住宅の建設等にはすぐにでも活かせるのではないかと思いました。(祐紀)
MIPIMアジアサミット(香港)に参加しました
2023年12月5日及び6日にグランドハイアット香港で開催されたMIPIMアジアサミットに、当社国際部から中澤・長谷川・ティンガーの3名が参加しました。コロナ後、久しぶりとなる完全開催で、参加者は世界中から400人を超え、アジアの不動産セクターにおける投資機会や今後のトレンド等について、専門家と投資家のそれぞれの視点で議論する重要な機会となりました。参加者間のネットワーキングもこのイベントの重要な側面であり、当社の既存クライアントとのつながりの強化を図るとともに、新しいセクターの方々と交流して当社の業務内容や実績を紹介する貴重なイベント機会となりました。
2日間の議論では、ESG への配慮、スマート・ビルディング、物流、データセンター、そして日本の有望な不動産投資市場における新たなトレンドが特にトピックとなっていました。「環境、社会、ガバナンス (ESG) への配慮」は、投資の意思決定プロセスにおいてますます重要な役割を果たすようになってきています。「物流部門」は世界的なEコマースの拡大に応えて需要が旺盛であり、オンライン小売の需要急増に伴い、特にハブ倉庫の効率性が重要になっていることを強調していました。「テクノロジーの進化とクラウド・サービス、モノのインターネット (IoT)、人工知能」などのビジネス環境の劇的な変化に合わせて、デジタルインフラへの依存度が高まっていることを反映して、データセンターに対する需要や投資の高まりが強調されていました。「日本」は、足下のインバウンド観光客の激増や円安、低金利環境、正のイールドギャップ、安定的な経済等のキーワードを踏まえて、アジアの中でも不動産投資家にとって目下非常に魅力的な市場として注目を集めていました。特にシニアレジデンス等のニュー・レジデンシャルや、インバウンド需要の恩恵を直接享受可能なホテル分野において世界の投資家の注目をますます集めていることが確認されました。相対的に日本人の参加者が少ない中で、多くの講演者や参加者が日本をトピックとしていたことが非常に印象的でした。
コロナを前後して、香港が少し縁遠くなっていた部分もありましたが、観光客も多く戻り始めており、活気が感じられました。不動産プロフェッショナルにとっての香港は、いまだに重要なポジションにあると感じる今回の出張でした。(長谷川晃)
廃校に行こう
急速に進む少子化や市町村合併による統廃合等を背景に、全国で廃校が相次いでいます。文部科学省の調査によると、毎年300～600校程度のペースで発生しており、2002年から2020年の間に廃校となった公立学校は、合計で8,580校にものぼります。都道府県別にみると、過疎化が深刻である北海道が最も多い858校であり、次いで東京都の322校、岩手県の311校となっています。公立学校は地域の交流拠点であり、また、災害時には避難所にもなる重要施設です。故に、廃校となってしまった校舎の処遇は、全国の自治体において大きな課題となっています。
2021年5月時点、解体されずに施設が現存している廃校は7,398校であり、そのうち1,424校が老朽化や立地環境、活用の要望がない等を理由にそのままとなっています。一方で、全体の約75%である5,481校は、何らかの形で活用され、新たなスタートを切っています。教育施設や体育施設、県庁舎等の公共施設のほか、近年は地方公共団体と民間事業者との連携が多く見られ、ホテルやグランピング施設、サテライトオフィス、シェアアトリエ、老人ホーム、保育所のほか、道の駅や映画等のロケ地、魚介類の陸上養殖施設、果物やキノコ等の生産・加工工場等、多種多様な用途に転用されています。ユニークな活用事例はメディアやSNSで話題になることも多く、地域の活性化が期待できます。実際に、高知県室戸市の廃校では、プールをウミガメの水槽にする等、学校の設備を使って水族館を作り、県内でも有数の人気を博しているそうです。このように、色々な変貌を遂げている廃校ですが、個人的には、ワイナリーやウイスキーの醸造所として頑張っている廃校が気になります。(祐紀)
PPC台湾大会のご報告
本日は、9月6日から8日に台湾において開催されたPPCについてお話したいと思います。
PPCとは環太平洋地域における各国の不動産鑑定士が集まり行われる国際大会です。今回は新型コロナウィルス感染症拡大以降、2018年のメキシコ大会以来の対面での開催となりました。不動産鑑定士の国際大会と言いますと、どのような雰囲気の中で、どのようなテーマが話し合われるのか、想像しづらい部分もあるかと思います。今回は、世界の鑑定士がどのようなことに興味を持ち、どのような方々なのか、PPC台湾大会を通して、不動産鑑定士という仕事や分野、世界にはどんな鑑定士がいるのか興味を持って頂けたらと思います。
まず、台湾大会の会場の雰囲気についてですが、とても和やかな雰囲気でした。私自身、初めてのPPC参加ということもあり、緊張の方が大きかったのですが、気さくに話かけてくれる方が多く、何気ない会話から鑑定評価に関する話題、自国の抱える問題やあらゆる話題について会話が弾む雰囲気です。鑑定士同士、国は異なっていても繋がっているものがあるのだな、と一体感を味わわせてくれる不思議な空間です。
PPCでは各国のプレゼンテーターが、各々のテーマに関する発表を行います。台湾大会では、3つの部屋に分かれて行われたのですが、各参加者たちは自分が興味のあるテーマに関する発表を選んで聞くことになります。今回、私が聞いた発表は、台湾の不動産に関する問題点もありました。日本でも近年、空家の増加とその老朽化が社会問題となっていますが、台湾でも同様に老朽化した建物は問題となっていて、この問題に関して社会・経済構造からどのようにアプローチしていくのか、現在どのような取り組みがなされているのか、またその問題点など、同じ問題を抱える日本に暮らす私にとっても興味深いものでした。また、公共公益施設の建設が決まった土地価格と周辺の土地取引価格との乖離、植民地時代の遺物として残る土地取引の手続き上の問題、統合型リゾートに係る不動産の鑑定評価に関する考察やアフリカ大陸の有する資源に着目した不動産鑑定評価の関わり方の考察、変化する国際社会における鑑定評価の在り方に関する発表もありました。世界の鑑定士の方々の探求心の強さ、研究の深さに圧倒されるばかりでした。
休憩時間には部屋の外にコーヒーや軽食が用意されており、そこでもまた参加者同士の会話が弾み、とても賑やかで国際色豊かな場となっていました。
本日は鑑定士の国際大会の一つであるPPCについてご紹介させていただきました。 (渡會)
地域交流拠点としての子ども食堂
当社では、2018年より前年の事業実績に応じた寄付を行っております。今期は、子ども食堂への食糧支援という形で寄付をさせて頂きました。子ども食堂とは、子どもが一人でも安心して来られる無料または低額の食堂です。東京都大田区で八百屋さんを営んでいた女性が、2012年に始めた「だんだんワンコインこども食堂」が発祥だとされています。知り合いから、「給食以外は毎日バナナ一本だけで過ごしている子どもがいる」という話を耳にしたことが、開設のきっかけとなったそうです。子ども食堂の数は近年急速に増えており、NPO法人「全国こども食堂支援センター・むすびえ」が発表した調査結果によると、2019年は約3,700ヵ所だったものが、21年には6,000ヵ所を超え、2022年12月時点においては7,331ヵ所まで増加したとされています。言うまでもなく、コロナ禍で経済的に困窮する家庭が増えたことが背景にあります。
子ども食堂の課題として、「本当に来て欲しい子どもに来てもらえない」というお話を伺いました。「子ども食堂に行く子どもは貧困家庭の子どもである」というレッテルが貼られてしまっており、親が恥ずかしがって行かせないケースが見られるそうです。この問題を是正する為には、「子ども食堂は生活に困窮している家庭の子どもだけに食事を提供しているわけではない」という認識を広く普及する必要があります。事実、対象者を子供だけに絞っている食堂は4%程度であり、運営者の意識は勿論貧困状態の子どもに向いていますが、実際の子ども食堂では地域の高齢者や学生等も一緒に食事をしています。より多くの人たちが利用することによって、多世代間の賑わいが生まれ、本当に支援が必要な子どもも来やすくなるそうです。今回お話を伺った中で、「まずは興味を持つことが大事」というお言葉が印象的でした。 (祐紀)
ASEAN二国に見る勢いの違いと地政学リスク
7月前半、ヤンゴンンとプノンペンを周ってきた。ミャンマーは1年ぶり、カンボジアは4年ぶりだ。コロナ以前はいずれも成田から直行便があり近かったが、今は休止中で乗り換えが必要になり、心理的距離は以前より遠くなってしまった。今回私はバンコクを起点にして旅程を組んだ。復路のプノンペン→バンコク便スケジュールが直前で急に変更となり、バンコクで東京行きフライトまで9時間も待たされることになってしまったのだが、そのおかげでダウンタウンを久しぶりに歩く時間が取れたのはよかった。
ところで、リーマンショックの後、部品メーカーのタイ現地法人社長をしていた友人を夏休みに訪ねたことがある。その前のバンコク訪問は80年代だったが、街の変容ぶりには驚かされた。建ち並ぶ高層ビルやショッピングセンターが、従来からある道路脇の屋台にうまく溶け込んでいる風景はアジア独特だし、友人の暮らす高層サービス・アパートのクオリティはほぼ先進国並みだった。しかし、部屋のベランダから見える、工事が中断して野晒し状態の建築プロジェクトの多さには愕然とした。見るからに中断後間もないものもあれば長く雨曝しになっていると思しきものもあった。フィージビリティ・スタディなどしなかったのか、資金調達が突然途絶えたのか。それは、途上国にありがちな根拠希薄な右肩上がり信仰のつけとしての大きな代償だったのだろう。今回少し歩いて、そうした野晒し建築物が確実に少なくなっていると感じた。大げさだが、多少政情が不安であっても、国のポジションがワンランク上がったことで経済的には安定しているのだろうと。
一方ヤンゴンでは、工事が中断した野晒しスケルトン建物や、着工の目途が立っていないようなプロジェクトの告知看板が以前にも増して目立った。21年2 月、政情が一気に不安定となる以前から、そうした工事中断や未着工はよく見られたのだが、国内外から注目されていた外資系著名ホテルの進出を含んだ大規模複合再開発プロジェクトも、工事再開の予兆は見られなかった。その一方、将来不安に対するリスク・ヘッジとして、土地購入で資産逃避を図る人々が増加し、主として住宅地域や郊外の土地取引はヒートアップしていると聞いた。商業用不動産市場の閉塞状況とは全く異なる動きだ。
カンボジアは、長期にわたる人民党の一党独裁が「安定的」だということなのか、皮肉にもミャンマーの政情不安定化の後、注目度が高まった気がしている。新規プロジェクトの竣工・オープンが進んでいて、高層ビルもかなり増えた。いくつかの有名な野晒しプロジェクトを除き、見た目確実にその数は少なくなっていた。それどころか、世界がコロナに揺れていた2021年にMarriottやHyattが、そして昨年にはAscottグループが高級アパートメント・ホテルをオープンした。2019年以降の新規ホテルは大小約10に上るとのことだし、今年4月にはAeon Mall 3号店(床面積約18万㎡でASEAN最大)もオープンした。
途上国の成長はFDI(Foreign Direct Investment)に依存することころが大きいが、ASEANの中におけるこのラスト・フロンティア二国の現在の勢いの違いは「地政学リスク」の大小に拠る、と言っても過言ではないのだ。
不動産鑑定士 磯部裕幸, CRE, FRICS
日本ヴァリュアーズ株式会社 相談役
(©不動産経済研究所)
IRがやってくる
2016年12月に施行された特定複合観光施設区域の整備の推進に関する法律(IR推進法)により、日本におけるIR構想がスタートしてから苦節6年半弱、2023年4月に、ようやく、大阪・夢州地区におけるIR区域整備計画が認定されました。これにより、2030年頃には、我が国にもIRが開業される見込みです。
IRとは、特定複合観光施設の略称であり、「カジノ施設及び会議場施設、レクリエーション施設、展示施設、宿泊施設その他の観光の振興に寄与すると認められる施設が一体となっている施設であって、民間事業者が設置及び運営をするもの」と定義されています。諸外国の事例を挙げると、アメリカのラスベガスや、中国のマカオ、シンガポールのマリーナ・ベイ・サンズ等、いずれも世界的な観光地の代名詞ばかりです。具体的に大阪のIRに予定されている施設は、収容人数12,000人以上の国際会議場、多彩なイベントが開催可能な2万㎡の展示施設、大阪・関西の食文化を発信するフードパビリオン、3つのエンターテインメントホテル(総客室数2,500室)等となっております。また、日本各地へのアクセス機能強化のために、大規模なバスターミナルやフェリーターミナルが整備される予定です。そして、目玉のカジノ施設ですが、収容人数は12,000人程度、テーブルゲーム約470台、電子ゲーム約6,400台が設置される計画となっております。規模はIR施設全体床面積の3%程度ですが、この区域で全体の8割以上に相当する収益が見込まれています。
カジノに行ったことがない筆者は、個人的に大阪IRの開業をとても楽しみにしているのですが、ギャンブル依存症対策の一環で、日本人の入場料は6,000円が予定されており、確かに、何度も行くのはちょっと思いとどまる価格だなと思いました。(祐紀)
移り変わる屋上
先日、昭和後期に書かれた小説を読んでいたら、主人公が友人と百貨店の屋上遊園地で会話する描写が出てきました。若干色褪せた感じの遊具や、疎らな来場者の倦怠感等、都市部のエアーポケット的な情景がふと頭に浮かび、とても懐かしい気持ちになりました。同時に、近年は屋上遊園地という言葉をめっきり聞かなくなったことに気づきました。筆者の記憶の中でさえ既に寂れていた屋上遊園地、今、そのマーケットはどうなっているのでしょうか。
屋上遊園地の歴史を見ると、はじまりは1900年代初頭とされ、1950年台～60年代に最盛期を迎えています。最盛期の屋上遊園地には、全国各地に大型の観覧車やゴンドラ等が設置され、日本橋高島屋の屋上には象までいたそうです。しかしながら、1970年代に入り、相次いでデパートの火災が起こってしまいました。これにより消防法の規制が厳しくなり、屋上面積の半分を避難区域として確保することが義務付けられる等、大型遊具を置くことが困難となります。以降、1970年代後半から、屋上遊園地の衰退が始まりました。新たな設備投資ができず、メンテナンスコストが年々増大してゆく中、遊園地を閉鎖する店舗が相次ぎました。そして、現在残っている屋上遊園地は、全国で7つ程度だそうです。なんとも寂しい限りですが、屋上遊園地の減少により屋上のエンターテインメント性が失われてしまったのかというと、そうではありません。昨今の商業施設の屋上事情は、緑豊かな庭園や飲食スペースが設けられる等、もっぱらリラクゼーションの場として提供されていることが多いようです。また、特に近年の渋谷においては、外国人観光客をターゲットとし、再開発ビルの屋上に、ガラスの壁などを多用した開放感ある超高層展望施設を設けるケースが多く見られます。時代とともに移り変わる屋上、大変興味深いです。高所恐怖症の筆者にとって、渋谷の屋上はややハードルが高いですが。 (祐紀)
リクルート用新動画のお知らせ
平素 大変お世話になっております。
この度当社は、リクルート用に新たな動画を制作致しました。
「TALK ABOUT JAPAN VALUERS」と題した座談会形式の動画となっております。
ご覧頂けたら嬉しいです。
宜しくお願い申し上げます。
ワイナリー巡りをしてみたい
先日読んでいた旅行記は、イタリアトスカーナ地方のワイナリーを周遊し、ワインと供にキノコやジビエ等、土地の滋味を堪能するというものでした。あまりにも魅力的であり、日本でもそのような体験ができないかと調べてみたところ、ワイン特区なる地域があるということを知りました。
ワイン特区は、構造改革特区制度における酒税法の特例措置によって、果実酒製造業に参入しやすくなる区域です。通常、果実酒等の製造免許を取得するには、最低製造数量基準が年間6キロリットルと設定されています。しかし、その地域で採れた特産物を原料にすることを条件に、果実酒については基準を2キロリットルに引き下げ、小規模事業者の製造免許取得を可能にしたのが、この特例です。製造しなくてはならないワインの最低量が少なくなると、設備が小規模で済み、イニシャルコストが低減されます。ワイン作り参入へのハードルを低くすることで、地域に活性化をもたらそうというのが、構造改革特別区域法の趣旨です。ワイナリーが集積し、地域一帯がワイン産地になれば、ブランド力が強化されます。その土地ならではの特産物を使用した多種多様なワインを製造することで、地域の魅力が高まり、観光客増加や関係人口の拡大が期待されます。近年国内におけるワイナリーは増加傾向にあります。2021年のデータをみると、ワイン特区は全国に約100区域程度あり、最多は長野県、次いで高知県、秋田県となっています。山梨県が上位にないことをとても意外に感じましたが、山梨県は大きなワイナリーが多い一方、小中規模ワイナリーは少ないそうです。
夕刻に欲する一杯が、冷えた白ワインから濃厚な赤ワインに切り替り、秋の訪れを実感するこの頃、日本各地のワイナリーに思いを馳せています。普段はもっぱら安価な輸入ワインを飲んでいますが、ワイナリー巡り実現に向けて、日本ワインを勉強してみたくなりました。(祐紀)