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メガソーラーに向く土地とは?

日本ヴァリュアーズ名古屋本社の関野です。

今年312日に愛知県不動産鑑定士協会主催で㈱ウエストエネルギーソリューション、伊藤聡浩氏による「太陽光発電の事業計画における用地評価の考え方」という研修に参加してきました。

 

電力の固定価格買取制度等、国の支援を背景に、今や太陽光発電はブームとなっています。郊外で売れ残っている工業団地、耕作放棄地、利用価値の低い土地等が太陽光発電用地の候補地となり得るのではないか…。

新しい土地の有効利用の方法として着目されており、一部では土地の価値が急上昇しバブル化している、とも言われています。

 

では、太陽光発電、特にメガソーラーに向く土地はどのような土地なのか?

かなり、現実的なお話もうかがえたので、ご報告致します。

 

◆投資物件として魅力あるメガソーラーとは?

①メガソーラー投資に対して投資家が期待するリターン

 現状、投資家が期待するリターンはIRR6%以上を求めています。

 但し、メガソーラーに対する投資熱は熱く、IRR6%切っても投資する企業も増えているようです。

 

②土地は20年間の賃借権設定登記が可能なこと

 土地を購入するケースは少なく、賃借するケースが殆どで、現在の固定価格買取制度の適用を存分に享受するためには20年間の賃貸借契約がIRRの確保の観点から必要なようです。

 

③地代は売電価格の3%程度まで

 従って、その土地でどれだけ効率良く発電ができるかが、焦点となります。但し、需要が過熱しており、今では3%どころではなく、もっと高い賃料で契約する業者も少ないようです。

 

◆メガソーラーに最適な土地とは?

それはすなわち、効率良く発電できる土地です。具体的には次のような事項を挙げていました。

①必要最低面積

 <宅地の場合>

原則15,000(5000)以上

 <林地の場合>

1ha以下で抑えたいとのことでした。1ha超の開発許可は林地開発許可を要し、残地森林、調整池、排水問題等で20~30%程度は残さなければならず、残地森林のために日陰ができることなどから利用効率がかえって劣る場合もあるようです。

 

②日照量の確保できる土地

 周囲に障害物が無い、北向き傾斜地では無いなどは想像できますが、日本国内でも緯度によって得られる日照量は結構異なりますし、緯度が高いほどパネル間の距離を空けなければならず、その分利用効率が落ちます。勿論太平洋側の土地が好まれます。

 

③連結できる高圧電柱が近くにあること。

 電力送電系統地点まで500m以内が理想。送電線までの引込に係るコストは概ね100m当りで100万円が目安とのことでした。特別高圧線が近くにあればなお有利です。

 

④不整形はやはり価値減

 不整形だとパネルの配置がかなり異なり、正方形と不整形ではパネルの配置枚数が1.5~2倍も変わってしまいます。

 

⑤傾斜地、高低差等も価値減

 パネル部材の運搬や設置等にコストがかかるため、設置コストが大きく変わります。道路付けも大きなポイントです。

 

⑥造成費

 発電量1Mkw当り1,000万円の造成費は負担が可能とのことでした。

 

 その他、景観条例(色の指定等によるコストアップなど)、積雪量(パネルの高さが高くなり、コストアップ)によっても設置費用は異なり、IRR6.0%以上確保の観点から適地は限られるようです。

 

◆過熱する土地取得

遊休地の起死回生に…と土地所有者から太陽光発電用地としての売り込みも多いようですが、適地となると限定されてしまうようです。たとえ適地であっても、他社と競合するケースが多く地代が上昇しており、投資採算に見合う物件が少なく、用地確保に苦労しているとのことでした。

 

鳴り物入りで始まった固定価格買取制度により全国でメガソーラー計画が持ち上がっています。メガソーラーファンドを組めば、鑑定評価も必要になります。日本ヴァリュアーズ㈱でもさらに知識を深め、メガソーラーファンドに対応していきます。

 

 

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