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高架下の有効利用

日本ヴァリュアーズ東京本社の長田です。

新年明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願い致します。

 

今回は高架下の有効利用について書きたいと思います。

 

「阿佐ヶ谷アニメストリート」という商業施設をご存知でしょうか。

「阿佐ヶ谷アニメストリート」とは、駐車場及び一部倉庫として使用されているJR中央線阿佐ヶ谷駅高円寺駅間の高架下用地を有効活用し建築される、アニメまたはアニメと関連性のある漫画、ゲーム、映画、小説等のショップ及び学校の集まった商業施設です(20143月オープン予定)。阿佐ヶ谷駅のある杉並区にはアニメ製作所が多く集積しているとともに、東京都城西地区(杉並区、練馬区、武蔵野市・三鷹市等)はアニメスタジオの集積地であることから、周辺地域と一体となって街の活性化も期待されます。

 

「阿佐ヶ谷アニメストリート」の開発管理会社の㈱ジェイアール東日本都市開発は、201012月にJR山手線秋葉原駅御徒町駅間高架下に「2k540」をオープンしています。「2k540」も従来駐車場・倉庫にしか使用されていない高架下用地を有効活用した商業施設であり、陶器・小木工クラフト・革製品などの「ものづくり」をテーマとした店舗が入居しています。元々御徒町周辺は、江戸の文化を伝える伝統工芸職人の街ということからも地域の特性を意識した「ものづくり」をテーマに、テーマに合った店舗を入居させることで、高架下とは思えない魅力的な空間を作りだしています。「2k540」は入居テナント全体で月に1億円を売上げ、多くの人が訪れる東京の新名所として注目を浴びています。

またジェイアール東日本都市開発では、「2k540」を街づくり事業として捉えていたことや才能ある次世代のクリエターを発掘・支援する目的などから、社内基準よりも投資回収を長めに設定し、周辺相場より12割安いテナント賃料に設定しているようです。そのため若手クリエーターからの入居希望が後を絶たない模様です。

 

不動産鑑定において重要な概念の一つに「最有効使用」というものがあるが、最有効使用とは環境との適合性が認められ敷地と建物との適応状態も良好と認められる状態のことです。「2k540」は地域特性を意識したテーマの下、高架下という限られたスペースを利用していることで環境との適合性・敷地と建物との適応性が認められることに加え、若手クリエーターに活躍の機会を与えるなど様々な運営上の工夫も見受けられ、時代にもマッチしたものと認められます。

これらは最有効使用の判定において考えさせられる事例であり、「阿佐ヶ谷アニメストリート」の竣工も待ち遠しく思います。

阿佐ヶ谷アニメストリート(PDF)

2k540(web)

 

 

 

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