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ゲリラ豪雨と不動産

日本ヴァリュアーズ東京本社の中澤です。

今回は「ゲリラ豪雨と不動産」について少しつぶやいてみたいと思います。

 

近年の夏の夕立って、普通じゃありませんよね。降水量もさることながら、その範囲や時間帯、時間の長さ、雨粒の大きさ等も、経験的に異常と感じます。先日、8月26日午後の首都圏の集中豪雨もそれは恐ろしいものでした。「青山が海」、「表参道が洪水状態」なんて状態です。都心部で雷が落ちる、駅舎で大量の雨漏り、なんて、聞いたことがありません。昨夜(8月31日)は上信越道~関越道を東京方面に走っておりましたが、本当に、クルマを止めたくなるほどの激しい雨。洗車機の中を走っているようでした。

 

日本におけるこのような集中豪雨、ゲリラ豪雨の増加について少し調べてみました。文部科学省・環境省・気象庁が作成した「温暖化の観測・予測及び影響評価統合レポート『日本の気候変動とその影響』」によれば、1時間の降水量が50mm以上の雨の年間発生回数をみると、ゲリラ豪雨の発生回数は10年前より凡そ35%、20年前より凡そ50%も増加しており、また同80mm以上については20年間で約2倍に増えていることが示されています。

 

このようなゲリラ豪雨の増加と地球温暖化の関連性ですが、温暖化による気温上昇で大気中に含まれる水蒸気が増え、その結果、積乱雲がさらに発達しやすい状態になる、ということで、因果関係がはっきりしているようにも思われます。但し勘違いしては行けないのが、ゲリラ豪雨はとりわけ都市部という局所性がみられますから、都市部の局所的温暖化、つまりヒートアイランドが一義的な要因である、ということで、グローバルな地球温暖化というよりは、むしろ都市化のネガティブな側面として解説されることが多いようです。この辺はもう少し調べてみないとなんとも言えませんが、私の感覚的には、局所的なゲリラ豪雨も、最近はその範囲を拡げ、今までではあり得ないような地域や時間帯でも、突如猛烈な豪雨が襲うというケースが増加していると思いますし、実際私の田舎でも、ヒートアイランドとは無縁だと思いますが、今までにはなかったものすごい夕立が来るんですよね。。。

 

それでも、やはりゲリラ豪雨の影響は、水はけの悪いアスファルトやコンクリートのジャングルで、甚大な被害をもたらすものです。都市の下水処理能力は、一般に1時間の降水量が50mmに対応できるように設計されているとのことです。下水インフラの向上や、地下化する都市構造における対応など、ゲリラ豪雨に対応するための様々な施策が必要ですが、スピーディな変化は期待できないように思います。であるならば、下水があふれ、局所的な浸水危機に対して、一棟一棟の不動産が、少しでも被害を回避できるように、設計あるいは管理を見直していく、ということにならざるを得ません。具体的には、ビル設計時の排水計画を見直し、例えば通常水が入り得ない室内の床にも勾配をとる必要性があるかもしれません。また、管理面では24時間有人管理の優位性が見直されるかもしれません。このように、通常の排水設備、排水計画を上回る、様々な対策がなされているか否かで、被害の程度は変わってくるものと思われます。

 

震災もしかり、「被害想定に基づく対策」では、どうにも通用しない時代になりました。できる限り安全サイドでリスクをとることが重要ですが、これに伴うコストをどのように判断するのか。不動産鑑定の立場においても、避けては通れない課題だと思います。

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