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コラム「不動産はどこまで流動化してしまうのか」

不動産の流動化という言葉をご存知ですか?

もちろん、不動産がぐにゃぐにゃと流動しはじめることなど現実の世界では起こりえませんので、ここで言う流動化とは、物理的な不動産その物にかかっているのではなく、そこに付随する資産価値を指しています。

土地や建物はそのままでは容易にバラ売りできません。そこで、不動産の価値を不動産そのものと切り離して細分化し、小口の有価証券に替えて流通させる行為を、不動産の流動化、あるいは証券化と呼びます。現物保有する投資用不動産と同じく、証券を保有している投資家は不動産の運用益に基づいて配当または利払いを得るのですが、面白いことに、海外を含め、実に様々な不動産が流動化されておりますので、その一端をご紹介させて頂きます。

流動化する不動産の対象としては、マンションやオフィス、商業施設が主流でしたが、最近ではホテルや物流施設、有料老人ホーム、底地等もよくみるようになってきました。太陽光発電施設等のインフラ施設、トランクルーム、病院、学生寮、保育所、駐車場等も、メインストリームからはやや外れますが、近年数を増しています。

そしてここからは変わったケースとなるのですが、今後流動化の対象として注目されているのが、空港や港湾施設、有料道路です。不動産価値をどのように算出するのか興味津々ですが、既に民営化されている空港もあるので、ありえない話ではありません。更には、宿坊、つまりはお寺も、流動化の対象として名を連ねております。また海外の話ではありますが、実際に流動化されている例として、刑務所や墓地があります。

ここまで来ると最早流動化されていない分野はないのではと思ってしまいますが、まだまだ思いもよらない不動産の流動化に挑戦して欲しいとも勝手ながら思っております。ちなみに私の上司は、いつか空港を不動産鑑定すべく、日々鑑定の技術を磨いているそうです。(祐紀)

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