03-3556-1702(東京)
052-950-2771(名古屋)

シニアハウスブログ 第13回 「ヘルスケア&メディカル投資法人上場」

日本ヴァリュアーズ東京本社の田口です。

319日、日本で2番目となるヘルスケア投資法人が上場しました。有料老人ホーム14件、サービス付高齢者向け住宅2件の計16物件、237億円の資産規模です。16物件は、SMBCヘルスケアホルダー合同会社がインヴィンシブル投資法人から取得したボンセジュールシリーズ7物件中5物件と、香港のOrion Partnersから取得した22物件中7物件が含まれます。

ヘルスケア(&メディカル)施設の組入比率は、ポートフォリオの80%以上とする方針のようです。現在保有中の有料老人ホームや高齢者向け住宅に、医療関連施設が加わることになります。


地域別特性 (三大都市圏と中核都市部、その他)

 

三大都市圏の比率が高く、居室数比率で82%、価格比率で86%を占めます。また、平均還元利回り、割引率は以下の通りであり、他のエリアに比べて0.30.5%ほど三大都市圏の方が低くなっています。なお、割引率は5%台を中心に4%台の物件が4件、6%台の物件が1件となり、利回り低下傾向が顕著に表れています。

tag1.gif

tag2.gif

 

築年数と賃貸借契約期間

10年以内が9/16件、全体平均で約15年であり、日本ヘルスケア投資法人の平均築年数6.5年には及ばないものの、一般的にみれば築年数は比較的浅いといえます。また、賃貸借契約期間の残存年数については、全件10年超で契約満了が迫っている物件も見られません。

tag3.gif

 

[参考1]

 

昨年上場した日本ヘルスケア投資法人の物件一覧

tag4.gif

 

[参考2]

 

最後に、J-REITで保有中のヘルスケア施設をまとめたものがこちら。

tag5.gif

上記は5投資法人が保有している計10施設です。ヒューリックリート、スターツプロシード、大和ハウス・レジデンシャルが取得した物件は2014年に売買されたもので、他は2013年以前の取引ですが、いずれも直近の鑑定採用割引率、還元利回りを記載しています。保有物件は全施設が三大都市圏にあり、築年数も浅いことから、割引率等は低めの水準を示しています。割引率の平均値は5%台半ばとなっていますが、都内の物件は総じて5%前後の水準であり、利回りトレンドとしては割引率、還元利回り共に低下傾向と言えるでしょう。

 

2つのヘルスケア投資法人の上場で、J-REITヘルスケア施設数は2倍以上に増大しました。今後も上記投資法人の新規取得や国内外のヘルスケア特化型投資法人の上場等により、暫くは拡大傾向で推移していく見込みです。

 


Related Posts

Sorry, the comment form is closed at this time.