日本ヴァリュアーズでは、様々な状況における土地の賃料(地代)、建物の賃料(家賃)に係る評価を行っています。賃料評価が必要となる代表的なケースとしては、以下のものが挙げられます。
新たに土地・建物の賃貸借契約を締結する際に決める適正地代・家賃の評価です。
継続中の賃貸借に係る地代・家賃の評価です。
賃借人の退去を要する場合に、立ち退きに対する対価の査定です。 立ち退き料に法的な根拠はありませんが、賃貸人の都合で賃借人が退去する場合には慣習的に立ち退き料が支払われる場合があります。この場合には、賃貸借契約締結の経緯並びにその後の賃料改定の経緯、立ち退きを要する事情、契約当事者の状況等を個別案件ごとに考慮して、公正で現実的な立ち退き料を査定します。
財産を相続した場合や遺言により取得した場合には相続税が課されます。財産のうち土地・建物の評価額は財産評価基本通達により評価方法が定められています。このうち建物は固定資産税評価額を相続税の評価額とします。土地については路線価方式(路線価の付設されていない地域では倍率方式)によって評価が行われます。この評価方法により、比較的簡易にかつ画一的に相続財産の評価がなされ、課税の公平性が図られています。 しかしながら、土地や建物は個別性が強く、以下のようなケースなどでは画一的な方法では適正な価格が評価されないことも考えられます。
上記のような特殊な要因や市場性等については、財産評価基本通達では評価額に的確に反映することが困難な場合も考えられます。したがって、上記のケースなどにおいては不動産鑑定士による鑑定評価を行うことで適正な時価を把握することができ、その時価が財産評価基本通達に基づいた価格よりも低額である場合には、相続税額を抑えることができる可能性があります。また、相続する財産に不動産が複数ある場合、不動産鑑定評価を利用し、不動産の正確な時価を把握することにより、各相続人に公平に分割することが可能となります。
裁判上の争いや調停、課税上の不服申立を行う際に、証拠資料として説得力の高い鑑定評価書を用いることが有効となります。とくに課税上の不服申立では不動産鑑定評価書が客観的な資料として用いられることが多く、不動産鑑定士による鑑定評価の活用をお勧めします。 裁判や課税の不服申立にあたっては、とくに証明性の高い鑑定評価が求められます。また、裁判では鑑定評価書の内容についても争われることがあります。 そのため日本ヴァリュアーズでは、複数の不動産鑑定士が業務を担当し、多様な視点から裁判上の争点に対抗し得る不動産鑑定評価書を作成いたします。鑑定評価書が有効に活用される係争案件としては、以下のケースなどが挙げられます。
弁護士などから、係争の相手側から提出された鑑定評価書について意見を求められるケースもあります。不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士が公平かつ中立的な立場で専門家としての意見を述べるものですが、同じ不動産であっても不動産鑑定士によって鑑定評価額が異なることがあります。その原因としては、対象となる不動産の価格に影響を与える要因の把握の程度、資料の収集能力及びその分析能力、評価手法の相違等が考えられます。
日本ヴァリュアーズでは、このようなケースにおいて、第三者意見として不動産鑑定評価書の問題点や瑕疵の指摘を行い、必要に応じて意見書の提供をさせていただきます。
